Соль земли-2. Легенда о дешевизне

Продолжаем наш сериал на тему рынка земли. Один из наиболее распространенных стереотипов – что цена пашни в Украине резко занижена, за паи платят копейки, а государственные наделы и вовсе используют почти даром. Это сведения из «эпохи пейджеров», давно утратившие свою актуальность. Среднегодовая арендная плата за земли сельхозназначения в Украине сегодня местами выше, чем в странах Европы. А большая часть арендных договоров заключены на десятилетия, и продать эти земли без согласия арендаторов крайне непросто.

В настоящее время среднегодовая арендная плата в нашей стране за земли сельскохозяйственного назначения составляет в среднем 120 евро за га государственных, 100-105 евро – частных. Тенденцию, когда государственные земли стали сдаваться в аренду дороже, чем частные, Госгеокадастр зафиксировал по итогам 2016 года. В 2017 году это явление закрепилось окончательно. Исключение составляли земли государственной собственности, переданные в пользование на бесконкурентной основе по договорам прошлых лет.

За последние годы средний размер арендной платы в Украине растет примерно на 20-25% ежегодно, а условия расчета совершенствуются и монетизируются. Если раньше даже крупные аграрные холдинги платили «натурой», то в прошлом году уже и фермеры массово осуществляли выплаты в денежной форме. В настоящее время такая форма составляет около 60% всех выплат против 25% в 2010 году.

В среднем по Украине граждане-собственники паев в прошлом году получили 1 369 грн. за гектар, что на 25% больше, чем в прошлом году (1093,4 грн). А доля арендной платы в структуре себестоимости аграрной продукции уже достигла 11-13%. Очень даже немало по мировым меркам.

Это «средняя температура по палате». Рассчитанная с учетом цен долгосрочных договоров, заключенных 5-6 лет назад и продолжающихся до сих пор. На сегодня актуальные цены на привлекательные наделы качественной пашни намного выше. Причем выше европейских

Есть еще такое понятие, как соотношение арендной платы к нормативной денежной оценке (НДО) земли. Так вот, в первом полугодии 2019 г. средняя стоимость гектара аренды на электронных земельных торгах (аукционах) составила по Украине 4,4 тыс. грн или 26,6% от НДО. Это еще один вполне европейский показатель. Для сравнения: установленный законом минимум – не меньше 3% НДО.

Если сравнивать наши цены с платой за арендуемые угодья в Европе, то 100-120 евро в Украине это вдвое дороже, чем в Словакии (50 евро за га), Латвии (57 евро за га), Эстонии (58 евро за га) и Хорватии (69 евро за га). Дороже, чем в Литве (99 евро за га) и Чехии (104 евро за га), а также приближается к уровню соответствующего показателя в Словении (134 евро) и Испании (148 евро за га). Дороже земля в Венгрии (160 евро за га) и Швеции (160 евро за га).

Но это «средняя температура по палате». Рассчитанная с учетом цен долгосрочных договоров, заключенных 5-6 лет назад и продолжающихся до сих пор. На сегодня актуальные цены на привлекательные наделы качественной пашни намного выше. Причем выше европейских.

По результатам исследований ученых Института аграрной экономики, в Хмельницкой области зафиксирована цена 278 евро за га, в Винницкой 255 евро за га, Полтавской 237 евро за га. в Черкасской 250 евро за га. Это сведения по землям государственной собственности. В отношении частных земель местами есть и дороже. В зависимости от уровня конкуренции за конкретные земельные участки, вида сельскохозяйственных угодий – пашня, сенокосы, пастбища или многолетние насаждения, качественного состояния почвы, местонахождения (логистики), прозрачного юридического оформления, арендодателя – это собственник или долгосрочный арендатор, который перепродает право на аренду.

И тут мы уже впереди Европы всей: выше уровня Франции (215 евро за га), Люксембурга (244 евро за га) и приближаемся к показателям Австрии (288 евро за га) с Ирландией (295 евро за га). Правда, в Ирландии земля «не фонтан», а у нас черноземы. Но сути это не меняет: тезис о «дешевой земле» в Украине пора признать безнадежно устаревшим.

А теперь переходим к самой любопытной части вопроса. Откроем мы, допустим, рынок земли в установленные сроки – в октябре 2020 года. К тому времени пирамида ОВГЗ будет сильно шататься и захочется срочно пополнить государственные финансовые закрома. Всем абсолютно понятен план нашей молодой зеленой власти: еще немного продержаться на займах, а там перекрыть выплаты (которые все растут и растут) за счет продажи земли на публичных прозрачных торгах.

Вопрос в том, что мы будем продавать на этих самых торгах, если почти вся пригодная для сельхозработ земля уже находится в аренде на 15-30 лет и даже на 50 лет. Причем есть те, кто заключили договора по ценам дороже Люксембурга. Им же нельзя просто сказать «кыш!».

Не случайно те, кто сейчас обрабатывают землю, в том числе и агрокомпании, которые являются крупными экспортерами (кстати, 45 самых больших агрохолдингов владеют в сумме более 4 млн. га сельхозземли) нервно следят за телодвижениями в парламенте и Кабмине

Для справки. В Украине 6,9 млн владельцев земельных паев. Две трети из них сдают свою землю в аренду. По состоянию на 1 января 2018 года (более свежей информации нет) заключено 4,9 млн. договоров аренды земельной доли (пая), из них с фермерскими хозяйствами – 0,75 млн. договоров. Большинство договоров (2,3 млн.) заключено сроком на 8-10 лет. Общая площадь сельхозземель, переданных в аренду по договорам, составляет 16,9 млн. га.

Юристы напоминают, что расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, кроме случаев, когда такая возможность прописана в самом договоре. Вопрос обязательно решается в суде. Более того, смена собственника и даже его смерть не являются поводом для расторжения договоров аренды. Если собственник продал кому-то участок или, увы, помер, и образовалось наследство, арендатор продолжает взаимодействовать с новым хозяином по правилам, прописанным в договоре до момента его завершения.

Поэтому при продаже государственной или частности земли после завершения моратория у нового собственника с момента регистрации вещного права на земельный участок возникнут права и обязанности по заключенному ранее договору аренды земли. И все разговоры о том цена земли за полгода может вырасти до $1000 за га, что цена аренды резко возрастет и государство как арендодатель сразу получит плюс $250 млн и прочее – это умозаключения людей, страшно далеких от аграрной реальности.

А она такова, что попытка взвинтить арендную плату тут же сократит рентабельность украинских компаний. И расчеты Всемирного банка о том, что рынок земли даст дополнительный рост объема производства сельхозпродукции на $15 млрд., или на 1,3% ВВП, не оправдаются.

Не случайно те, кто сейчас обрабатывают землю, в том числе и агрокомпании, которые являются крупными экспортерами (кстати, 45 самых больших агрохолдингов владеют в сумме более 4 млн. га сельхозземли) нервно следят за телодвижениями в парламенте и Кабмине.

Подозреваю, что им «невдобно признаться», что нынешняя земельная модель, при которой можно продавать право пользования без перерегистрации права собственности, их вполне устраивает. А не нравится она международным организации, и в первую очередь МВФ. Почему? Это уже другая тема.